전세사기 예방, 등기부등본 체크리스트

공시가격 2억 5천만 원인 빌라라면 HUG 전세보증보험으로 지킬 수 있는 보증금은 3억 1,500만 원까지입니다. 전세사기 예방 계산은 이 숫자에서 시작합니다. 근저당이 하나도 없을 때의 한도라서, 집에 빚이 잡혀 있으면 그 금액만큼 내려가거든요.

그래서 기준은 하나로 모입니다. 내 보증금에 집에 걸린 빚을 더한 금액이 이 한도 안에 드는 집인지부터 보고, 등기부등본과 계약서 확인은 그다음에 합니다.

전세사기 예방법, 계약 전에 막을 수 있는 유형은 무엇일까?

국토교통부가 8월 7일 발표한 자료를 보면, 2023년 전세사기피해자법 시행 뒤 피해자로 결정된 건수는 7월 말까지 누계 4만 278건입니다. 유형은 여러 갈래지만, 계약서를 쓰기 전에 서류로 걸러낼 수 있는 것이 넷입니다.

1. 깡통전세는 보증금과 집에 걸린 빚을 더한 값이 집값에 바짝 붙은 집입니다. 을구의 채권최고액을 주택가격과 비교하면 드러납니다.
2. 집주인이 아닌 사람과 맺는 계약은 갑구의 소유자와 계약서의 임대인 이름을 맞춰 보면 걸립니다. 소유권이 신탁회사로 넘어간 집도 갑구에 보입니다.
3. 잔금일에 근저당을 새로 잡는 수법은 등기와 전입신고의 효력 시점 차이를 노립니다. 계약서 특약과 잔금 직전 재열람으로 막습니다.
4. 세금이 밀린 집주인, 앞선 세입자가 많은 다가구주택은 등기부등본에 나오지 않아 납세증명서와 확정일자 부여 현황을 따로 받아야 보입니다.

셋째 유형이 노리는 틈은 하루입니다. 근저당 등기는 접수한 때부터 효력이 생기는데, 세입자가 집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있는 힘인 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기거든요.

서류로 미리 알 수 없는 위험도 남습니다. 계약 뒤에 집값이 떨어지거나 집주인이 다른 곳에서 빚을 지는 경우예요. 이때 남는 방어선이 전세보증보험이라, 가입이 되는 집인지를 계약 전에 따져 봐야 합니다.

혼자 판단하기 어렵다면 HUG 전세피해 및 예방지원센터를 이용할 수 있습니다. 전국 8곳에서 계약 전 권리관계 분석과 계약서 문구 검토를 상담해 줍니다.

등기부등본 확인방법, 갑구와 을구에서 볼 칸

등기부등본의 정식 이름은 등기사항전부증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소로 찾아 열람하면 700원, 제출용으로 발급하면 1,000원이에요. 계약 전에 권리관계를 보는 용도라면 열람으로 됩니다.

집주인 동의는 필요 없습니다. 누구든 수수료만 내면 볼 수 있어서, 중개사무소에 가기 전에 먼저 떼어 보는 게 순서입니다.

갑구는 위에서 아래로 시간 순서대로 쌓입니다. 그래서 맨 아래 소유권 줄의 이름이 지금 집주인이고, 그 이름을 신분증과 맞춰 봅니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받아 둡니다.

압류부터 신탁까지 등기목적 칸의 이름은 제각각이지만, 모두 집이 다른 사람 손에 넘어가거나 묶일 수 있다는 표시입니다. 하나만 보여도 멈추는 이유예요.

지워진 권리는 줄이 그어진 채로 남습니다. 줄이 없는 근저당만 합계에 넣으면 되고, 을구가 아예 없으면 근저당도 없는 집입니다.

근저당 있는 전세, 채권최고액과 보증금 합이 집값의 몇 %면 위험할까?

을구의 근저당에는 빌린 원금이 아니라 채권최고액이 적힙니다. 은행이 이자와 연체 몫까지 담으려고 실제 빌려준 돈보다 크게 잡아 두는 금액이에요. 원금을 따로 짐작하지 말고 적힌 채권최고액을 그대로 더합니다.

비율 계산은 채권최고액 합계에 내 보증금과 나보다 앞선 세입자 보증금을 더한 뒤, 그 합을 집값으로 나누면 됩니다. 집값 자리에는 HUG가 정하는 주택가격을 넣습니다.

몇 %부터 위험한지는 HUG 기준이 가장 분명한 잣대입니다.

• 90%를 넘으면 HUG 전세보증금반환보증 가입이 거절됩니다. 보증보험으로도 지킬 수 없는 집이라는 뜻이에요
• 합계가 90% 안이어도 근저당만 따로 봐서 주택가액의 60%를 넘으면 가입이 안 됩니다
• 비율이 70%, 80%를 넘을 때마다 HUG 보증료율이 한 단계씩 오릅니다

여기서 주택가액은 주택가격에 90%를 곱한 값입니다. 공시가격 2억 원 빌라라면 근저당이 1억 5,120만 원을 넘는 순간 보증금과 상관없이 가입이 막힙니다.

시세 3억 원 아파트에 채권최고액 1억 2천만 원이 잡혀 있고 전세 1억 5천만 원을 구한다고 해보겠습니다. 합계 2억 7천만 원은 딱 90%라서, 보증금을 몇백만 원만 올려도 보증 가입이 막힙니다.

이런 집이 위험한 이유는 경매 순서에 있습니다. 경매로 넘어가면 앞선 근저당이 먼저 받아 가고 남은 돈에서 보증금을 돌려받는데, 낙찰가가 시세보다 낮게 나오면 뒤에 선 보증금부터 모자라게 됩니다.

집주인이 잔금으로 근저당을 갚겠다고 하면 말만 믿지 않습니다. 말소 조건을 특약에 적고, 잔금일에 등기부등본을 다시 떼어 말소 접수가 들어갔는지 확인합니다.

전세보증보험 가입조건, 보증금 한도를 직접 계산하는 순서

2026년 9월 현재 HUG 전세보증금반환보증 상품 안내를 보면, 아래 조건을 모두 채워야 가입이 됩니다.

• 보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하
• 보증금에 근저당 같은 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내
• 갑구에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 없고 건물과 토지가 모두 임대인 소유
• 전세계약기간 1년 이상, 공인중개사를 거쳐 쓴 계약서
• 아파트가 아니면 건축물대장에 위반건축물 표시가 없을 것
• 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것

신청 기한도 있습니다. 새 계약은 잔금일과 전입신고일 가운데 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 해요. 2년 계약이면 1년 안입니다.

보증금 한도는 네 단계로 계산합니다.

1. 주택가격을 정합니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저이고, 연립·다세대는 공시가격의 140%, 단독·다가구는 개별단독주택가격의 140%가 먼저 쓰입니다
2. 주택가격에 90%를 곱합니다
3. 을구의 채권최고액 합계를 뺍니다. 다가구면 앞선 세입자 보증금도 뺍니다
4. 남은 금액이 내 보증금보다 크거나 같으면 한도 안입니다

근저당이 없는 연립·다세대라면 한도는 공시가격의 126%입니다. 140%에 90%를 곱한 값이라 공시가격만 알면 바로 셀 수 있어요.

같은 집이라도 채권최고액 6천만 원이 붙으면 지킬 수 있는 보증금이 딱 그만큼 줄어듭니다. 공시가격 2억 원 빌라에 전세 2억 원을 구한다면, 근저당이 없을 때는 들어가던 보증이 이 근저당 하나 때문에 막힙니다.

⚠️ 빌라·다세대는 중개사무소가 말하는 시세가 아니라 공시가격의 140%가 먼저 적용됩니다. 시세로 계산해 보증금을 정하면 잔금 뒤에 가입이 거절될 수 있습니다.

보증료는 보증금에 보증료율과 계약기간을 곱해 냅니다. 요율은 연 0.097%에서 0.211% 사이인데, 보증금 2억 원 빌라가 그 금액대 가장 높은 요율인 연 0.184%에 걸려도 2년 보증료는 73만 6천 원입니다.

갱신 때 보증금을 올리면 주택가격을 다시 반영해 한도를 새로 심사합니다. 청년도약계좌 만기 목돈처럼 계획된 돈으로 보증금을 늘릴 생각이라면, 늘린 금액으로 위 계산을 한 번 더 해 둡니다.

전세 특약 문구, 계약서에 넣을 네 줄

법무부와 국토교통부가 내놓은 주택임대차표준계약서 특약란에는 전세사기를 겨냥한 문장이 이미 들어 있습니다. 앞의 세 줄은 그 문장을 옮긴 것이고, 네 번째 줄은 표준계약서에 없어 직접 적어 넣습니다.

1. 임차인은 ○년 ○월 ○일까지 전입신고와 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 그 약정일의 다음 날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.
2. 임대인이 위 특약을 어기고 담보권을 설정하면 임차인은 계약을 해제 또는 해지할 수 있고, 임대인은 그로 인한 손해를 배상한다.
3. 계약 당시 알리지 않은 선순위 임대차 정보나 ○원을 넘는 국세·지방세 체납이 확인되면, 임차인은 임대차 시작일까지 계약금을 포기하지 않고 계약을 해제할 수 있다.
4. 임대인 사유로 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 계약금 전액을 돌려준다.

첫째 줄은 앞에서 본 하루 틈을 막는 문장입니다. 셋째 줄의 금액 칸은 비워 두면 기준이 사라지니 숫자를 꼭 적습니다.

집주인이 보여 줘야 하는 서류도 법에 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 계약할 때 확정일자 부여 현황과 납세증명서를 임차인에게 제시해야 하고, 미리 열람에 동의하는 것으로 대신할 수도 있어요.

계약을 마친 뒤에는 보증금이 1천만 원을 넘는 임차인이라면 임대차 시작일까지 집주인 동의 없이도 세무서에 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 국세징수법 제109조와 시행령에 적힌 기준입니다.

확정일자 전입신고 순서, 잔금일 당일에 끝낼 것

주택임대차보호법 제3조는 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 잔금일에 전입신고를 미루면 그만큼 대항력도 늦어진다는 뜻입니다.

확정일자는 다른 권리를 붙여 줍니다. 대항력에 확정일자까지 갖추면, 집이 경매로 넘어갔을 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 생겨요.

1. 잔금을 보내기 직전 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 열람해 갑구·을구가 계약 때와 같은지 봅니다
2. 잔금을 보내고 열쇠나 현관 비밀번호를 받습니다. 법에서 말하는 주택 인도가 이것입니다
3. 같은 날 주민센터나 정부24에서 전입신고를 합니다
4. 확정일자를 받습니다. 주민센터는 600원, 인터넷등기소 전자확정일자는 500원입니다
5. 전세보증보험 신청 서류를 챙겨 기한 안에 신청합니다

확정일자는 계약서만 있으면 잔금일 전에 미리 받아 둘 수 있습니다. 전입신고 당일이나 그 전에 받았다면 우선변제권은 전입 다음 날 0시부터 생깁니다. 대법원 1999년 98다46938 판결이 이 기준을 정했습니다.

정부는 이 하루 틈을 없애려고 대항력 발생 시점을 익일 0시에서 즉시로 당기는 법 개정을 추진한다고 6월 18일 정책브리핑에서 밝혔습니다. 9월 24일 현재 법제처의 현행 조문은 여전히 다음 날부터라서, 특약과 잔금 직전 재열람은 그대로 해야 합니다.

같은 발표에서 선순위 보증금과 근저당, 체납 여부를 묶어 안전·주의·위험으로 보여 주는 위험진단 서비스를 9월 HUG 안심전세앱으로 내놓겠다고 했습니다. 계약 전에 앱에서 그 메뉴가 열렸는지 확인해 두면 등기부등본 확인을 한 번 더 겹쳐 볼 수 있어요.

전세사기 예방, 계약할 집과 멈출 집을 가르는 기준

계약하지 않는 집은 아래 가운데 하나라도 걸리는 집입니다.

• 보증금과 채권최고액을 더한 금액이 HUG 기준 주택가격의 90%를 넘어 보증보험에 들 수 없는 집
• 갑구 소유자가 계약 상대와 다르거나 압류, 가압류, 경매개시결정, 신탁 등기가 남아 있는 집
• 집주인이 확정일자 부여 현황과 납세증명서를 끝내 보여 주지 않는 집

조건을 달고 계약할 수 있는 집은 근저당이 있어도 합계가 90% 안에 들고 근저당이 주택가액의 60% 선을 넘지 않는 집입니다. 이때는 특약 네 줄을 넣고, 잔금 직전 재열람과 당일 전입신고·확정일자를 빠뜨리지 않습니다.

HUG가 보증을 거절하는 선을 내 계약의 상한으로 삼고, 대항력이 다음 날 0시에 생긴다는 법 조문을 잔금일 일정에 그대로 옮기면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금을 보낸 뒤에 등기부등본에서 압류를 발견하면 어떻게 하나요?

중도금을 보내기 전이라면 표준계약서 제5조에 따라 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 압류가 세금 체납 때문이고 특약 셋째 줄을 넣어 두었다면 계약금을 잃지 않고 해제할 수 있어요. 어느 쪽이든 압류가 풀린 등기부등본을 확인하기 전에는 잔금을 보내지 않습니다.

Q. 임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받지 않아도 되나요?

받지 않아도 됩니다. 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약은 30일 안에 신고해야 하고, 계약서를 내고 신고가 접수된 날 확정일자를 받은 것으로 봅니다. 신고가 전입신고를 대신하지는 않으니 전입신고는 따로 합니다.

Q. 다가구주택은 무엇을 더 봐야 하나요?

다가구는 건물 전체가 등기 하나라서 다른 세입자 보증금이 등기부등본에 나오지 않습니다. 집주인 동의를 받아 주민센터나 등기소에서 확정일자 부여 현황을 떼어 앞선 보증금 합계를 봐야 해요.

HUG도 다가구는 근저당에 다른 세입자의 앞선 보증금까지 더한 금액이 주택가액의 80% 안이어야 가입을 받아 줍니다.

쿠니쿠의 한마디

제가 다음 전셋집을 알아본다면 휴대폰 메모장에 칸 네 줄부터 만들겠습니다. 주택가격, 채권최고액 합계, 앞선 보증금, 내 보증금입니다. 중개사무소에서 이 칸이 다 채워지지 않으면 그날은 가계약금도 보내지 않을 생각이에요.

가계약금을 서둘러 보내 달라는 말을 들어도 등기부등본을 한 번 더 떼는 데는 몇 분이면 됩니다. 돈을 먼저 보내고 나면 문제가 보여도 그 돈 때문에 발을 빼기 어려워지니, 저는 이 순서만큼은 바꾸지 않겠습니다.

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